上海2010新开盘楼盘？杭州新开盘价格大多比预期低10% 有多少降价

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从下沙开发商放出的风声观，这些超级大盘对于快速消化供应量并不抱很大希望，更不希望通过相互杀价来实现销售，所以基本都以修足内功、做精产品为应对方针，所以下沙房价在目前不存在大跌的可能编者按： 2008年，全国范围内房地产销售量持续低迷，土地市场遇冷，房地产企业普遍陷渗入渗出资金困局，全国楼市一场大的嬗变正在袭来
先是在今年最为多事的深圳楼市，惊现买房"断供潮"，然后是"救市论"与"反救市论"争论声四起，之后，"万人团购"大规模兴起，激起赞叹声一片
一时间，楼市风云乍起，热闹非凡
有人认为，房地产业已岌岌可危有人认为，"断供潮"只不过是炒房客在惨烈作秀逼宫"救市"看多者对未来中国房地产市场充满信心；看平者表示调整并非衰退，楼市下半年重在"维稳"；看空者则认为，房地产行业调整还处于中场阶段，"救市"根本没有必要
各方说词，孰对？孰错？
楼市前景，是反弹？还是反转？
跟全国许多地方的纷繁复杂和消息满天飞相比，杭州楼市显然要平静得多以理性价格渗透市的楼盘，依旧卖得不错，甚至重现了漏夜排队的现象定价比不上本身楼盘品质的，销售出现滞缓楼盘"冰火两重天"的格局，已经愈演愈烈
至于房价是否下跌，似乎还没有最后定论不过可以肯定的是，新近卖得好的楼盘，基本上是开盘价格比预期价格要低10%左右房价居高不下的，销售速度大多停滞不前，这在一定程度上，显然已经说明问题了
调整，是对去年那一波疯狂上涨的理性修正，是为了房地产业更健康地发展但房价要深幅下调，目前也找不到更多的理由资深房产专家赵杭生说，杭州房价最多跌15%，也许是个比较接近市场真实面的说法
杭州楼市各个区块新盘独家调查：新开盘价格大多比预期低10%
当全国楼市一片"喊跌"的时候，杭州的房价是依然坚挺，还是已经下降？
虽然没有一个权威部门可以给出一个明确的答案，但记者经过最近一段时间的采访调查，杭州最近新开楼盘的开盘价格，往往比市场预测的要低10%以上，甚至更多，一些开盘时间比较久，价格已经处于高位的老楼盘，明显降价的还不是很多不过，买房打折已经成为普遍现象，而推出特惠房源、买房送车位、送家用电器、二成首付等，也已经愈演愈烈
滨江
个盘价略上扬 销售速度滞缓
个盘踩点：银爵世纪公寓
位于滨江浦沿镇上的楼盘银爵世纪公寓是5月12日开盘的，这个之前名不见经传的楼盘，首次亮相就在市场上引起了巨大轰动短短一个月，所推401套房源，去化率就超过了90%，着实惊人
7月26日，该盘再次新推房源，透明售房网显示，开盘均价达到9250元/平方米，比一期的8300元/平方米有所上扬不过，该楼盘有关工作人员表示，其实一期房源后来已经有所提价，已经达到9000元/平方米左右，二期实际均价在9100元/平方米，略有上扬但事实上，二期有一幢房子位置比较好，位于小区中间，沿河，所以要说提价，实在有些牵强
至于销售情况，该工作人员坦言"一般"，来观房的客户还是挺多的，只是看望气氛严重杭州市透明售房网显示，截至29日，该楼盘2期所推332套房源，预定仅25套
区块扫描：新开盘销售形势不尽如人意
经过两年多的沉寂，今年滨江区重归闹猛今年新推的在售楼盘主要包括中兴.和园、银爵世纪公寓、钱塘山水、水晶城、星光国际公馆、观邸国际寓所等，其中6月份开盘的钱塘山水和水晶城销售不错，拥有中海品牌、一线江景和户型创新优势的前者， 11000元/平方米的开盘价，比市场预期低1000元/平方米，说明开发商争取市场主动权的意识非常明显
相对来说，最近刚开盘的一些楼盘，销售形势均不尽如人意除了银爵世纪公寓，近日推出的中兴和园二期以9058元/平方米开盘，虽比一期的8800元/平方米略高，但加上二期"开盘起一周内有优惠措施回馈购房者：一次性付款9.7折、按揭付款9.8折"等政策，价格相差无几，销售滞缓；而滨江另一个楼盘看邸国际寓所，据透明售房网显示，虽然6月26日已开盘，开盘均价15000元/平方米，但至今还无一套成交虽开发商表示是因为精装修标准未定，但显然跟客户积累不足也颇有关系
闲林板块低开现象普遍 销售渐趋缓慢
个盘踩点：江南新港
江南新港今年1月19日、3月29日以及5月底分别开出三期楼盘，据余杭透明售房网显示，开盘均价以及销售均价都有小幅上扬，增幅呈现较为明显的减缓趋势
据江南新港销售部经理陈九华介绍，江南新港目前的销售均价保持在每平方米6400元至6500元之间，近期没有降价计划他说，5000多元起价并非事实，只有为数很少的几套，大户型起价为每平方米5800元
据销售人员介绍，入入7月销售速度明显减缓，有时一个星期仅能销售一两套房子"我们近期没有降价计划，因为现在的价格虽然和以前相比是涨了，但本身就是低开的"陈九龙这样说
区块扫描：鲜有开发商大张旗鼓打折
传统的楼市淡季加上杭城房价整体进渗透调整期，处于近郊的闲林板块楼盘显得有些意气消沉清尽管开发商至今没有公开降价，但是价格低开，销售均价低于开盘价，销售速度缓慢等现象已经出现青枫墅园和盛世嘉园等楼盘都在开盘当天推出了2至4个点不等的折扣价格，一些由开发商组织并且渗透会门槛不高的购房者俱乐部，还为会员提供折扣优惠
"现在物价、原材料以及人工成本都在上涨，房价下跌可能性并不大，而且闲林板块的楼盘现在开盘都不高，如果我们随便打折，对以前的购房者也会造成不利的心理影响"江南新港陈经理对记者说，"与深圳的楼市相比，杭州楼市暴跌的可能性不大，淡季以后可能会有一定程度的来回热"
市中心区开盘定价理性 销售态势平稳
个盘踩点：中凯东方红街
杭州市中心1.3万元/平方米的单价还是很有吸引力的，在目前这个形势下，本月刚刚开盘的东方红街，500多套房源到目前为止预计卖掉了90%，真正可以说是热销
在购房者中，比较集中认可的除了这个楼盘市中心的位置外，距离地铁口不足500米的交通优势也是很重要的现在来买房的自主的刚性需求居多，对生活的便利度非常看重另外一些小的投资客则认为市中心的楼盘保值相对比较好但所有的优点要产生下单的动力，最重要的前提就是价格一定要有吸引力从90%的实际销售率观，东方红街的这次定价策略，应该说还是比较成功的
区块扫描：个别新盘定价靠近周边次新居
在购房理性的市场大背景下，市中心新盘的开盘价格也越来越理性由于近期新开盘的楼盘大多是首次面市的新盘，或前面几期推的房源时间相隔比较长，自身的房价涨跌没有可比性但参考周围的二手房价格，还是能发现市中心新盘的开盘价格理性现象越来越明显
即将开盘的野风现代景苑对外公布的18900元的单价，比原先购房者预计的2万元相比"实惠"了不少而建国路庆春路口四周真正黄金地段的云龙公寓25800元/平方米的开盘均价，更是让许多业内人士跌破眼镜据销售人员介绍，这个一流地段的楼盘，最低的起价只要21000元/平方米左右这跟周围二手次新房的价格差不多了
下沙供给数将激增 销售速度滞缓
个盘踩点：世茂江滨花园
世茂江滨花园当初拿下下沙这一地块的时候，曾经表示这一项目将延续其上海江滨花园一贯的高端定位，所以大家都看高这一项目的定价
然而，世茂江滨花园却以低于预期价出生避世--8100元/平方米的开盘价格，在温州巡展时更是开出特别优惠折扣针对温州客户，96折的让利优惠，促使其一期房源销售观好
针对杭州市场，世茂再度使出其价杀的2锏，以一次性付款91折、按揭96折的让利，使得下沙总体成交均价走低；在近一周透明售房网上的销售数据看，世茂江滨花园成交均价在7500元/平方米徘徊，更有甚者--成交均价时有突破7000元/平方米大限
区块扫描：拒绝价杀方针，主修内功
对于下沙房产开发商来说，朗诗国际是下沙第一个售价超万的普通住宅楼盘，而该楼盘不俗的销售态势也让很多人看到了下沙区块的区域价值正在上扬然而世茂江滨花园8100元/平方米的开盘均价和91--96折不等的让利，让这个供应量较大的下沙区块，承受着不小的销售压力
世茂滨江花园、看澜时代、保利下沙地块、万国投资45号地块等将在今年全体面市据统计，目前下沙一线沿江区块中，朗诗国际街区是四个项目中规模最小的，总建筑面积约18万平方米，共有1800多套房源，以80至150平方米的户型面积为主北京的金隅嘉业总建筑面积约50万平方米，包括住宅、酒店、商业金融、文化娱乐等，其中住宅部分建筑面积约37万平方米该项目为复合式社区，有大户型公寓和排屋世茂江滨下沙项目宅地总建筑面积62万平方米保利东湾86万平方米下沙项目共分四小块，其中两块为宅地，总建筑面积近49万平方米单是这四家外来房产大鳄的项目，其住宅供应量就达到166万平方米加上华元梦琴湾、野风海天城、理想伊萨卡、多蓝水岸等目前在售的楼盘近200万平方米的供给量，今明两年，下沙的房源总体供应量将有370多万平方米
杭州房价会有多大下降空间？专家认为：最大降幅在15%左右
7月底的杭州楼市，较上半年更增添了几分迷茫的气氛
有楼盘推出几百套房源，几天下来预定套数还维持在个位数；有楼盘还未推出，就受到市场追捧，开盘时甚至又出现了久违的漏夜排队现象；有人沉寂，有人暖销；有人涨价，有人理性入市……各种现象扑朔迷离，正因为如此，才更让人看不清楚
那么，杭州楼市将往哪走？房价是涨还是跌？
市场.数据
上半年只卖掉一半房子
虽说影响房价走势的因素很多，但最关键的因素，无疑是供求关系
根据合创行销机构统计，即使从现在开始3年之内不再出让宅地，未来同一时间段内杭州市主城区(不包括余杭、萧山)的新增潜在供给量，就达到了891万平方米这其中的"新增潜在供应"，是指已取得土地、但尚未开发或从未入行过销售的新增潜在房源
而根据透明售房网显示，目前在售存量房源共19455套，可售面积266万平方米，即使不算已有销售记录、但还没有消化完毕的未售余量房源，两者相加，接下来楼市总体可预计住宅供应面积也有近1200万平方米，以平均每套120平方米计算，可预计住宅供应套数约为10万套
同样根据合创行销机构新近出炉的《2008年上半年杭州住宅供销白皮书》，今年上半年，杭州住宅房源总供给量为18998套(总建筑面积约238.6万平方米)；而上半年总成交量为9599套，总成交量占总供给量的50.5%，接近一半从这点可以看出，上半年的销售量远遥低于供应量，这也证明了上半年销售不畅的现实
后市可供房源众多，但买方看望气氛依旧浓厚，给后市房价上扬造成巨大的压力
机构.观察
房价下调已是非常明显
市场的变化其实早已经开始，最明显的就是客户积累的目的不同2007年，市场捂盘是为了更高的价格预期2008年一再延迟开盘，是因为吃不饱，客户积累不足，开盘没有底气而到了非开盘不可的地步，开盘价也仅仅是低调推出，早没了2007年的闹猛
然而，2008年的楼市变奏曲并没有结束，下沙、滨江开盘价格一再杀低"螳螂捕蝉，黄雀在后"的故事在2008年楼市鲜活地上演着，前者成了后者的借鉴目标，前者盯上的客源，一招价杀，成了后者的座上客
近看成交下滑跌势，现时市场价格走向依然看低，在售的忙于快销，未售的转渗透观望，寄希望于挺过此阵甚至出现中小房企为延长持续周期，从民间渠道融资获取更多养分
看望氛围不改(买涨不买落心理驱动)，银根从紧政策不变，市场价格波动还有放大可能，所谓"俯卧撑"之说无非先降后起，随着体力的消耗最终难挺快销已成第一法则，"短促战法"的价格杀招，必将在下半年楼市中延续
专家.看点
最大降幅在15%左右 赵杭生(浙江大学房地产研究所所长)
正常的市场，不可能是一条直线，总是应该有涨有跌，始终围绕着价值波动，只要幅度范围控制在10%-15%这一合理的范围内，都是正常的
前几年的房价调整，主要原因来自于房地产内部，即供不应求的市场关系，导致房价飞涨；而这次的市场调整，主要是源之外部，即石油危机、通货膨胀等宏看经济大背景，使得人们对经济发展走势产生了担忧，买家信心受到动摇，短时间内出现买方市场，成交量大幅度下降
房价在原来的基础上，下调10%-15%左右，会有效地激发需求，供求关系再次趋向平衡，销售有所回暖从新近开盘的一些楼盘情况来看，比如钱塘山水、东方红街等楼盘，都是在事前的预想价格基础上下调了10%左右，从而受到了市场的追捧，说明这是一个唤醒刚性需求的临界点
我分析，七八月份杭州房价会有所下调，但到九十月份以后，楼市会有所来回热除了楼盘价格策略，比较适应供求关系之外，种种迹象表明，宏观经济也有好转迹象比如石油暴跌，价格又回调了20%左右，输渗入渗出性的通货膨胀压力减轻，预计宏观经济不会进一步恶化，这些对于房地产业来说，都是重大利好，房价下跌的势头也将得到遏制
短期难以乐观长期观好 贾生华(浙江大学房地产研究中心主任)
自去年开始的行业调整是由国际经济周期、宏观经济周期和房地产周期共振形成的全面收缩其中，国际经济周期的调整是由次贷危机和石油暴涨引发，而次贷危机又是因为房地产行业收缩引发
目前低迷的地产市场将持续一两年，至少在今年难以乐观，地产企业要为此做好充分的准备但行业的前景仍然看好，房地产发展有一个双S理论，1990年到2010年是一个S形的行业周期，2010年到2030年是另一个S形行业周期，中国房地产业在2010年将迎来新一轮的上升周期
开发商.看点
杭州房价深调不太可能 戚金兴(杭州滨江房产集团股份有限公司董事长)
杭州的房地产市场总体还是健康的
首先，杭州是最早实行土地招拍挂的城市，在这一块上做得最规范、最有效，房地产的基础就比较好，更能够经受住市场的考验
此外，杭州的基础设施建设比较好，是内陆城市中最适宜居住的城市之一，能够吸引到全国各地的人前来居住很难得的是，杭州的城市文化非常具有包容性，这更加增强了它的宜居性
其次，无论是过去、现在还是将来，杭州都是整个浙江省的杭州，而不仅仅是杭州人的杭州杭州房地产市场，得益于浙江蓬勃发展的民营经济
在这轮调控中，深圳楼市为什么反应那么大？因为深圳是上世纪80年代刚刚造出来的城市，它是一个单核城市，只有个中心城市，而没有城镇的概念，对于周边的辐射性很差；而浙江的房地产市场，是一个梯级的概念，先是各个乡镇集聚到县市，然后再向中心城市杭州集聚，它的可居住性决定了房价深调的幅度不可能很大
附：2008上半年典型项目价格比对
滨江(一线江景楼盘)：中海钱塘山水VS水晶城
水晶城6月6日开盘2号、3号楼每平方米均价12500元，1号楼夹层每平方米均价16000元；中海钱塘山水6月21日开盘可变空间均价11000元，低于水晶城两类户型1500-5000元/平方米
滨江(二、三线项目)：银爵世纪公寓VS中兴和园VS浦沿公寓
中兴和园3月7日开盘，均价8800元/平方米；银爵世纪公寓5月12日开盘，均价8300元/平方米；浦沿公寓6月15日开盘，均价7500元/平方米价格梯度还是比较明显的
西溪：和家园一期VS和家园二期
以紫园组团为例，共推出10幢小高层、高层公寓，6幢楼是2007年底一期推出，精装修，均价23000元/平方米其后推出的4幢，改精装为毛坯，均价调整为1.5万-1.8万元/平方米，销售进度明显加快
下沙：世茂滨江VS朗诗
5月10日以8000多元/平方米均价开盘，每平方米低于在售的朗诗2000元左右
来源：今日早报 作者：莫际芳 余丽 吴彩萍 单姗
发表于22:57:23 |

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